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 Mさんの事例

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50代 /男性 / 休職中

借入の理由:不動産投資


大磯町にお住まいの50代男性のケースです。

不動産投資の失敗により、億単位のローンが残ってしまい、毎月の支払はとてもできないという相談がありました。

この記事は、

  • 不動産投資の失敗で多額のローンがある
  • 大磯町で自己破産を検討している人

という人に役立つ内容です。

著者 弁護士石井琢磨

 弁護士石井琢磨
 更新:2022.2.14

 

当初はショッピング利用

10年以上前に、多数のクレジットカードを作り、使うようになっていました。

勧誘を受けたことを契機に、ビューカード、アプラス、イオン銀行、アメリカン・エキスプレス、三井住友トラストクラブのクレジットカードを作成し、普段の買い物等に利用するようになったとのことでした。

主にショッピング利用だったため、長期間の返済はしているものの、過払い金はありません。

その後、債務を整理する目的で、楽天銀行から借入れをしてまとめようとしていました。

かなりのカード作成にはなっていますが、収入の中から返済していくことに問題はなかったとのことでした。

 

不動産投資、マンションローン

しかし、数年前に、投資目的で、スルガ銀行で約2億4000万円のローンを組んだうえ、群馬県にある鉄筋コンクリートマンションを購入。

不動産投資には興味があり、当初は5000~6000万円でアパートを購入しようと考えていたのですが、仲介会社から「将来売却するのであれば、木造アパートより鉄筋コンクリートマンションの方が有利」と言われ、思い切ってマンションを購入。

マンションを購入した際、半数以上が空室の状況でしたが、売主との約束で、引渡し後7か月間は空室分の家賃相当額の85%を支払ってもらえることになっていました。

スルガ銀行のローン返済は月額約120万円。

ところが、地元の管理会社を通じて募集を掛けてもなかなか空室が埋まらず、家賃を徐々に下げざるを得ない状況でした。

売主の家賃保証も終わってしまいます。

やむなく、スルガ銀行から追加の融資を受け、マンションのローンの返済不足分の補填に充てるという悪循環に陥ってしまいました。

 

不動産投資とサブリース契約

その後、大手企業とマンションのサブリース契約(一括借上げ)と一般管理契約を締結。

空室分についても、固定賃料が入るようになりました。

これで返済が進められると思いきや、サブリース契約については、約1年後に解除されてしまいました。

結局、マンション投資の収支が好転することはなく、他社からの借入れによって、ローンの返済不足分を賄うような状態になってしまいました。

経緯を見ると、当初から空室率の高い分野の物件に手を出してしまったようで、調査不足により赤字となってしまっています。

 

失職による減収

そこから約1年後、派遣契約の更新を受けることができず、失職してしまい、ますます返済が厳しくなりました。

スルガ銀行に対する返済ができなくなり、同行の担当者に事情を説明したところ、弁護士への相談を勧められました。

弁護士に相談した結果、支払不能と判断し、自己破産することを決意したという流れです。

 

不動産投資での失敗により自己破産をする人も多いです。ローン額が高額になりがちのため、返済不能となると、他の方法では解決が難しく、自己破産となってしまうことが多いためです。

内容にもよりますが、地方のマンション、アパートでの不動産投資の失敗案件が目立つ印象です。

 

マンション関連収入

通帳には、赤字とはいえ、マンション関連収入が入っていました。

物件自体の賃料収入が管理会社から入っていたほか、玄関脇に設置してある自動販売機の手数料や、ソフトバンクからPHS、携帯電話の基地局を設置している賃料収入が入っていました。

 

賃料収入と自己破産

投資用不動産に関するローンで自己破産をする場合、管財事件になります。簡単に終わる同時廃止では進められません。

Q.同時廃止と異時廃止の違い、基準や条件は?

 

管財事件だと、予納金などを準備する必要があるのですが、これを賃料収入から捻出できることも多いです。

 

どういうことかというと、不動産の投資ローンについて、弁護士からの受任通知によって支払を止めます。

これによりローンの引き落としはなくなりますが、不動産の賃料収入がすぐに止まるものではありません。

ローン会社は、この賃料収入を差し押さえることができますが、その手続に一定の時間がかかることがあります。

その間は、賃料収入は従前の預金口座に入金されることになります。もちろん口座が凍結されるなどしてしまっていると、入金ができないこともありますが、預金口座が動いていて、賃貸借契約がある以上、賃料収入は入金されるのが通常です。

管財事件の予納金等の準備ができない場合に、この賃料収入から予納金を出すことはよくあります。受任通知後の財産処分となると、その使途を厳しく問われますが、管財予納金の準備であれば、通常は問題ありません。そこから、予納金や申立費用を捻出し、速やかに自己破産の申立をして、破産管財人に引き継ぐのが原則です。

 

自由財産拡張の申立

賃料収入の話もあったため、破産手続き開始決定時には、預貯金額が100万円以上の残高となっておりました。

自己破産手続き中、破産者は派遣契約の更新を受けることができず失職。

就職活動を行っているものの、年齢もネックとなり、現在に至るまで定職を得ることはできていないことを指摘し、失業保険も数カ月後には、打切られる予定であることを訴え、預貯金すべての保有が破産者の経済的更生のために不可欠であると主張し、自由財産拡張の申立をしました。

マンションの賃料収入、同マンションの任意売却による財団組入れ等により、破産財団の増殖が期待できることから、自由財産拡張の許容性があるとも主張しました。

破産管財人の意見もあり、最終的には99万円の範囲内での自由財産拡張が認められています。

なかなか、この基準を上回る自由財産拡張は認められにくい運用です。

 

破産管財人による任意売却

投資用不動産がある場合には、基本的には破産管財人による任意売却が進められます。

住宅ローン債権者側で競売の申立をしない限り、破産管財人がローン会社と金額交渉、市場で売却し、購入者に賃貸借契約も引き継ぐという流れです。

ローン会社側が強気だと、相当高額での売却を求められ、任意売却ができず競売になったり、できるまで長時間かかることもあります。

不動産の処理が終わるまで、自己破産の手続も続きます。そのため、投資用不動産を含めて不動産がある破産事件では、裁判所への申立から長い期間、手続が続くことも多いです。

今回のケースでも、破産管財人による任意売却、配当という流れだったため、終了まで1年以上かかっています。


任意売却後の自己破産も

このように破産手続きが長引くということで、資格制限の期間や、郵便物転送の期間も長引くことになります。

これらの理由や、そもそも破産しなければならないのか、不動産が高く売れないかという検討のため、自己破産の申立前に任意売却を進めるケースもあります。

高く売却でき、債務がほとんど残らなければ、自己破産をしなくても済むことになります。

ただし、任意売却の代金を不当に使ったり、安い値段で売却した後に、自己破産の申立となった場合には、その売却が適正だったのか問われることになります。


不動産投資の失敗による自己破産相談も受け付けております。ご相談は無料で受け付けています。

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